Aktuelle Projekte aus dem Bereichen Immobilien Management, Vermarktung und Verkauf

Projektentwicklung durch die PPF Immobilien Management GmbH

 

Der Auftrag einer Wohnungsgesellschaft an die PPF Immobilien Management GmbH umfasst einen Bestand mit 22 Häusern in Hamburgs westlichstem Stadtteil: in Hamburg-Cranz.

Die Wohnanlage – unmittelbar am Stadtrand Hamburgs im Übergang zu Jork-Königreich direkt am kleinen Fluss Este gelegen – wurde vor 50 Jahren gebaut für die Mitarbeiter der im Nachbarstadtteil gelegenen Schiffswerft. Die letzten größeren Investitionen fanden im Jahre 1985 mit dem Einbau von isolierverglasten Fenstern statt. Der größte Teil der Anlage wird derzeit noch mit der 50 Jahre alten Ölheizung beheizt. Entsprechend negativ stellt sich die Energiebilanz der Wohnanlage dar. Der Endenergiebedarf liegt momentan bei 274 kwh/m².  Die dezentrale Warmwasserbereitung über elektrische Durchlauferhitzer belastet die Bewohner zusätzlich durch hohe Stromrechnungen und die Investoren durch laufende Instandhaltungskosten.

In den letzten Jahren wurde vermehrt festgestellt, dass die Kaltwasserleitungen fast zugewachsen sind und in den Fallsträngen der Abwasserleitungen sich ebenfalls so starke Ablagerungen gebildet haben, daß ein Austausch der Leitungsstränge erforderlich ist.

Die Wohnungsmischung umfasst von der  1 – bis zur 4–Zimmer-Wohnung alle Typen. Die Grundrisse sind ausgesprochen funktional und entsprechen auch heutigen Anforderungen an das Wohnen. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 29 und 84 m² Wohnfläche. 

Die Analyse der PPF ergab einen Bestand von etwas mehr als 40 % Alt-/Erstmieter sowie rund 10 % Mieter, die bereits in 2. Generation in der Anlage leben. Das Mietniveau wurde zwar in den letzten Jahren dem Marktniveau bei Neuvermietungen angepasst, liegt aber im Durchschnitt bei Beginn des Projektauftrags gerade einmal bei 6,44 EUR/m² Nettokalt. Die Durchschnittsnettokaltmiete unterschreitet damit immer noch teils erheblich die beiden in der Hauptsache anzuwendenden Mietenspiegelrasterfelder des Hamburger Mietenspiegels. Mit dem Investor konnte eine sozial verträgliche stufenweise Anpassung der Mieten über insgesamt 11 Jahre einschließlich einer Kappung auf max. 10 EUR/m² verabredet und den Mietern angeboten werden. Die durchschnittliche Nettokaltmiete nach Ablauf der Erhöhungsstufen liegt ohne Berücksichtigung von fluktuationsbedingten Mehreinnahmen in 12 Jahren bei 9,88 EUR/m². Dies entspricht dem heutigen Marktmietniveau und zeigt an dieser Stelle deutlich das soziale Engagement der Investoren.

Vor der Modernisierung. Foto: Hans- Jürgen Israel, Photographie, Hamburg

Auftrag zur Projektentwicklung in Hamburg

Die PPF Immobilien Management GmbH hat den Auftrag erhalten, einen Bestand von 138 Mietwohnungen in Hamburg zu entwickeln. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf über 9 Mio EUR. Knapp 40 % davon entfallen auf Modernisierungsanteile, die auf die Mieter umgelegt werden können. Gisela Richter-Hansen, Leiterin der Projektentwicklung bei der PPF Immobilien Management GmbH, hat dem Projektauftrag vorausgehend eine umfassende Analyse des Bestands durchgeführt und konnte dem Investor ein attraktives Paket an Maßnahmen und eine Finanzierung weitestgehend über Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen der KFW vorschlagen.

Aufgrund der Auswahl der Maßnahmen in Abstimmung mit den Förderbedingungen der Freien und Hansestadt Hamburg (IFB Hamburg) und des Bundes (KFW) konnte eine Finanzierung nahezu ohne Eigenkapitaleinsatz dem Investor von der PPF vorgeschlagen und mit Unterstützung der PPF Projektleitung realisiert werden. Die Maßnahmen umfassen den Einbau neuer Gas-Brennwert-Heizanlagen mit solarthermischer Unterstützung, die Umstellung auf zentrale Warmwasserbereitung, Austausch der kompletten Kaltwasser- und Abwasserleitungen, Erneuerung der Dächer plus Dämmung, Fassadendämmung mit Riemchenverklinkerung, Einbau neuer Fenster und Haustüren sowie videogestützter Gegensprechanlagen, Herstellen von barrierearmen Hauszugängen sowie ein Lichtkonzept für die Außenanlagen und Treppenhäuser. Auf Wunsch erhalten die Mieter komplett erneuerte Bäder.

Die gesamte Maßnahme wird im vollständig bewohnten Bestand durchgeführt. Geplant ist, maßnahmebedingte Leerstandsverluste zu vermeiden. Die Realisierung erfolgt in Zusammenarbeit mit dem auf Bestandsmodernisierungen spezialisierten Ingenieurbüro Texdorf als Planer und Bauleitung. Die Betreuung der Mieter vor Ort während der Baumaßnahmen übernimmt die PPF Immobilien Management.

Ansicht vor Beginn der Modernisierung 9.5.2018 Foto: Hans-Jürgen Israel, Photographie, Hamburg

Lübeck

 

Aus der Holstentorpassage wird das Trave Quartier!

 

Frischer Wind hinterm Holsten-Tor: Der dänische SNG Konzern in Vertretung der PPF Immobilien Management erwirbt die Holstentor Passage in der Hansestadt Lübeck und investiert 2 Mio. Euro in Modernisierung

Die PPF Immobilien Management GmbH aus Ahrensburg bei Hamburg ist neuer Manager der "An der Untertrave" gelegenen Holstentor Passage in der Hansestadt Lübeck. Der neue Eigentümer plant eine aufwendige Revitalisierung der 4.000qm Mietflächen, nachdem die Pläne des Voreigentümers für eine Einkaufspassage fehlgeschlagen waren und ein Großteil der Flächen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss seit geraumer Zeit von Leerstand gekennzeichnet sind. 

Für Projektleiter Sven Hanausch stellt die Modernisierung der Holstentor Passage die konsequente städtebauliche Aufwertung und Weiterentwicklung des Areals "An der Untertrave" dar. Im engen Schulterschluss mit der Stadt Lübeck wird bis zum Herbst dieses Jahres im Vorfeld der Holstentor Passage eine Neuordnung der Verkehrsflächen vorgenommen; einerseits ist eine repräsentative Aufwertung des öffentlichen Raumes vorgesehen, andererseits soll auch eine Erhöhung der Verkehrssicherheit insbesondere für Fußgänger erreicht werden, in dem die sehr schmale Gehwegfläche verbreitert wird bei gleichzeitiger Reduzierung der Querungsfläche für Fußgänger über die Straße „An der Untertrave“. Der Rückbau der Passage geht einher mit der Neuordnung der Erdgeschossflächen und der sich an der benachbarten Straße „An der Obertrave“ orientierenden Umgestaltung der Außenflächen in ein ansprechendes Ensemble.

Die PPF sieht die Revitalisierung der Holstentor Passage als verantwortungsvolle Entwicklungsaufgabe am Standort Lübeck. "Die Wiedereingliederung des Objektes in den  Lebenszyklus ist für uns als Objektentwickler eine langfristige, wertsteigernde Managementaufgabe und eine herausfordernde, städtebauliche Verantwortung zugleich", so Projektleiter Hanausch. Die Neu-Positionierung der in die Jahre gekommenen Holstentor Passage wird neben dem Angebot hochwertiger Gastronomie, Einzelhandel und partiellem Mietwohnraum durch einen neuen Namen und ein visuelles Erscheinungsbild abgerundet. PPF übernimmt als Volldienstleister sowohl Management, Vermietung und Facility Management des Objektes. Das neue Konzept wird der Öffentlichkeit im nächsten Monat vorgestellt. In die Umgestaltung investiert der SGN Konzern rd. 2 Mio. Euro. Als Finanzierungspartner für das Gesamtprojekt engagiert sich die Sparkasse Holstein und zeigt ihr Bekenntnis zur Region.